06/2022 Informace a odpovědi na dotazy ze Sociálně právní poradny SONS

Publikováno 25.05.2022 09:37 Zajíc Luboš


Informace ze Sociálně-právní poradny 6/2022

Nejdříve už tradičně probereme aktuality v dávkách, potom se budeme podrobně věnovat zvyšování nájemného, což může pomoci pronajímateli i nájemci bytu k tomu, aby se z nich nestaly u soudu strany „protivné“, a závěrem máme něco pro pobavení.

Aktuality

  • Pravděpodobně jste už zaznamenali rozhodnutí vlády o jednorázové dávce 5 000 Kč pro každé dítě do osmnácti let s hrubým příjmem rodičů do jednoho milionu korun. Podmínky nároku a způsob, kdy a jak o dávku požádat, budeme v dalších vydáních ještě upřesňovat, protože dávka by měla být upravena zvláštním zákonem.
  • května vláda spustila nový web „Deštník proti drahotě“ s přehledně podanými aktuálními kroky, viz odkaz:
    https://www.destnikprotidrahote.cz/
  • Sleva 75 % na jízdném ve Středočeském kraji zavedená od dubna 2022 platí jen pro držitele průkazu ZTP a ZTP/P, ale průvodce i nadále cestuje zcela zdarma. Ačkoliv je tato informace jasně uvedena na stránce Pražské integrované dopravy na odkazu:
  • https://pid.cz/slevy/#ztp
  • bohužel někteří neinformovaní řidiči prý požadují platbu jízdného i za průvodce, což je samozřejmě protiprávní. Pokud řidič neustoupí a je zaplaceno i za průvodce, je dopravce povinen peníze vrátit. Pro tento účel je proto třeba ponechat si jízdenku a kontaktovat dopravce.

 

Zvýšení nájemného

bohužel dříve či později potká téměř každého nájemce bytu. Podle statistického úřadu nyní Češi oproti loňskému podzimu platí za bydlení včetně energií v průměru o 1 500 Kč měsíčně více.

Podle § 2248 občanského zákoníku si strany nájemní smlouvy mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného. Zákon tak předpokládá zvyšování nájemného maximálně ročně, nikoli častěji. Účastníky smlouvy přitom zákon v podstatě neomezuje a jejich smluvní volnost je ovlivněna jen zásadou souladu práv a povinností s dobrými mravy a zásadou ochrany nájemce jako slabší smluvní strany, vyjádřenou zejména v § 2239 občanského zákoníku: „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“

Situace se předně odvíjí od toho, zda je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud jde o smlouvu na dobu určitou na rok a kratší, není co řešit, protože nájem jednoduše skončí uplynutím sjednané doby. Je na nájemci a pronajímateli, aby se případně dohodli na pokračování nájmu a na výši nájemného. Nedohodnou-li se, bude nájemce muset po uplynutí doby nájmu byt vyklidit.

Jiná je situace, kdy má nájemce smlouvu na dobu neurčitou nebo kdyby chtěl pronajímatel měnit výši nájmu před skončením nájemní smlouvy na dobu určitou na dobu delší než jeden rok. Není-li jiná dohoda, občanský zákoník určuje způsob zvýšení nájemného i jednostranně bez souhlasu nájemce. Pronajímatel pak může nájemci navrhnout zvýšení nájemného až do výše nájemného obvyklého v daném místě a čase za obdobný byt a zvýšení přitom nesmí být vyšší než 20 % v součtu všech zvýšení za poslední tři roky.

Příklad:

Nájemné je 10 000 Kč. Zákonné zvýšení nájemného je tedy přípustné za období tří let maximálně o 20 % z 10 000, tj. o 2 000 Kč.

Co je obvyklé nájemné? Vodítkem je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., „o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě“, které zohledňuje řadu parametrů podle obsahu nájemní smlouvy a kvality bydlení. Pro bližší zájemce jsou podrobně rozvedeny na konci této části.

Pokud nájemce se zvýšením souhlasí, zaplatí počínaje třetím měsícem od dojití návrhu zvýšené nájemné. Pokud do dvou měsíců od dojití návrhu nesdělí, že souhlasí, má pronajímatel právo se během dalších tří měsíců obrátit na soud, který může o zvýšení nájmu rozhodnout. Pokud by pronajímatel tuto lhůtu nedodržel a nájemce by na to soud upozornil, soud by měl návrh jen z tohoto formálního důvodu zamítnout a pronajímatel by musel celým postupem projít znovu. Soud rozhoduje s účinností ode dne podání návrhu, takže pokud by pronajímatel uspěl, hrozí, že nájemce bude muset zvýšený nájem uhradit i zpětně od data podání návrhu.

To samé ale platí i obráceně, kdy nájemce naopak žádá o snížení nájemného. Takto lze postupovat typicky v případě, kdy kvalita bydlení z nějakého důvodu trvale klesla.

V nájemních smlouvách sjednaných na dobu neurčitou nebo na dobu delší než jeden rok se někdy používá tzv. inflační nebo valorizační doložka, což je vlastně zvláštní případ dohody o zvýšení nájemného. Nejpoužívanější je formulace „průměrná roční míra inflace“. Tuto hodnotu obvykle koncem ledna následujícího roku zveřejňuje Český statistický úřad. Ve smlouvě je vhodné uvést, zda k navýšení dojde automaticky nebo zda je k tomu potřeba projev vůle smluvní strany a pokud ano, do kdy má být vykonán. To znamená ujednání, že strana má právo navýšit cenu podle inflační doložky například do 1. dubna následujícího roku a pokud tak neučiní, její právo pro daný rok zaniká.  Jen pro úplnost dodejme, že základem pro zvýšení je vždy aktuální nájemné. 

Příklad:

Nájemné v roce 2021 bylo 10 000 Kč a průměrná roční míra inflace za rok 2021 podle ČSÚ činí 3,8 %. Chce-li pronajímatel využít inflační doložku, zvýší pro rok 2022 nájemné o 3,8 % z 10 000 ( = 380 Kč) na 10 380 Kč. Pokud by průměrná roční míra inflace za rok 2022 byla např. 10 %, může v roce 2023 zvýšit nájemné o 1 038 Kč na 11 418 Kč (10 380 : 100 = 103,8 x 10 = 1 038 + 10 380 = 11 418). Pokud bude průměrná roční míra inflace za rok 2023 zase nižší, jak si všichni přejeme, a bude například na hodnotě 4,4 %, lze v roce 2024 nájemné zvýšit na 11 920 Kč (11 418 : 100 = 114,18 x 4,4 = 502 + 10 380 = 11 920).

A jak se tedy má v případě sporu mezi pronajímatelem a nájemcem posuzovat srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě podle výše uvedeného vládního nařízení? Určí se:

buď posudkem znalce

nebo na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných; pro tento postup jsou stanoveny speciální výpočetní metody.

Charakteristiky nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu jsou tyto:

Délka nájmu: je sjednán krátkodobý nájem do 1 roku nebo nájem na dobu určitou delší než 1 rok nebo nájem na dobu neurčitou.

Možnost podnájmu: je sjednán zákaz podnájmu nebo sjednána možnost podnájmu části bytu nebo možnost podnájmu celého bytu.

Platba jistoty neboli kauce: je požadována jistota v maximální výši stanovené občanským zákoníkem nebo jistota ve výši nižší než stanovené občanským zákoníkem nebo jistota není požadována.

Ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce: je sjednán nájem spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele nebo s úklidem v domě nebo s péčí o zahradu nebo je sjednáno právo nájemce užívat zahradu u domu nebo jsou sjednané povinnosti sankčního charakteru.

Existence a typ inflační doložky

Interval placení nájemného: nájemné je placeno předem na každý měsíc nebo na platební období delší než jeden měsíc.

Výpovědní doba: je sjednána tříměsíční výpovědní doba stanovená občanským zákoníkem nebo výpovědní doba delší než tři měsíce.

Druh stavby a druh bytu: jde o rodinný dům, řadový dům, dvojdomek, bytový dům, byt v domě, kde nepřevažuje funkce bydlení, mnohopodlažní dům, nízkopodlažní dům, panelový dům, jiný než panelový dům, standardní typ bytu, byt, který není pod uzavřením, suterénní byt, přízemní byt, mezonetový byt, jaká je poloha bytu uvnitř domu a jaký je rozsah oslunění či zastínění.

Velikost obytného prostoru: velikostní kategorie bytu (velký, střední, malý byt), údaj o celkové ploše bytu. Plochy teras, balkonů, lodžií popřípadě sklepů, které nejsou místnostmi, nelze započítat do podlahové plochy bytu.

Vybavení obytného prostoru: vytápění lokální na pevná paliva, možnost vytápění pouze některých místností, nemožnost přístupu k teplé vodě, neexistence základního zařízení a vybavení (WC nebo koupelny) pod uzavřením v bytě, existence více koupelen nebo WC, existence více vestavěných skříní, kuchyně vybavena kuchyňskou linkou, mimořádně kvalitní podlahové krytiny, existence spíže, šatních prostor, prádelny, balkonu, terasy či lodžie, existence výtahu, sklepních či půdních prostor přístupných nájemci.

Stav budovy a stav bytu: nevyhovující stav pláště budovy a střechy včetně oken a vchodových dveří, mimořádně dobrý stav pláště budovy a střechy po stránce stavební i vzhledové (atypická okna, štuky, sgrafita), tepelná izolace obvodového pláště, střechy a vchodů domu, modernizace rozvodů v domě (elektro, voda, odpad a rozvody nízkého napětí), klasifikační třída energetické náročnosti budovy vyjadřující úspornost provozu, nevyhovující stav bytu například pro opakovaný výskyt plísní, modernizovaná koupelna, zdvojené či ztrojené izolační prosklení u všech oken a vnějších dveří, ochrana před vloupáním, modernizované elektroinstalace, rozvody a odpady v bytě.

Umístění bytu: dostupnost služeb dobrá nebo špatná, dopravní obslužnost dobrá nebo špatná, hustá nebo řídká okolní zástavba nebo samota, rozsah zeleně a volného prostoru značný nebo nedostatečný, zhoršení stavu místa hlukem, zápachem, prachem, dobrá nebo špatná infrastruktura.

Literární okénko

Pochmurný obraz soudní moci vykreslila Charlotte Brontëová v románu Villette, který vyšel v roce 1853:

Lidská spravedlnost se mi náhle zjevila v neobvyklé podobě: jako beztvará čarodějnice se založenýma rukama. Viděla jsem ji v jejím domě, nepořádném brlohu;  sluhové si k ní marně chodili pro rozkazy a pomoc, hladovějící žebráci bez povšimnutí čekali u jejích dveří, houf nemocných dětí se jí pletl u nohou. Tato počestná žena však o nic podobného nedbala. Měla své teplé místečko u krbu, kouřila, popíjela a těšila se ze svého ráje; když jí nějaký výkřik trpících ubožáků pronikl příliš ostře do uší, má povedená krasavice popadla pohrabáč nebo koště a slabého, nespravedlivě odstrčeného provinilce pořádně vyplatila – silnému a obratnému však jen pohrozila, pak sáhla do své hluboké kapsy a hodila mu plnou hrst cukrových mandlí.

(překlad Jarmila Urbánková)

Co myslíte, platí tato 170 let stará slova i pro dnešní dobu? Patrně jak kdy. Proto by se podle některých názorů mělo Ministerstvo spravedlnosti přejmenovat na Ministerstvo justice. V každém případě si přejme, abychom se s takovouto podobou spravedlnosti nikdy nepotkali.

Malý opožděný aprílový kvíz z občanského práva

Navazuji na předchozí kvíz Luboše Zajíce a ptám se, zda víte, co znamenají následující pojmy:

  1. Rozhrada:
    1. dřevěný trám v hrázděných domech, které se stavěly zejména v severní Evropě;
    2. plot, zeď, mez, strouha a jiná podobná přirozená nebo umělá hranice mezi sousedními pozemky;
    3. faktická odluka manželů tzv. od stolu a lože.

 

  1. Koupěchtivý:
    1. kupující strana spotřebitelské smlouvy;
    2. marnivý povrchní muž, tzv. metrosexuál;
    3. třetí osoba, která má o věc zájem a které by mohl vlastník věci věc prodat, ale před níž má přednost ten, kdo má k věci předkupní právo.

 

  1. Přestavek:
    1. prostor v přízemí domu v jeho přední částí, do ulice či náměstí oddělený od okolí sloupy nebo pilíři, tzv. podloubí;
    2. malá část cizího pozemku, zastavěná v dobré víře malou částí trvalé stavby;
    3. přístřešek na auto přiléhající k domu.

 

  1. Nezbytná cesta:
    1. právo vlastníka nemovitosti, kterou nelze řádně užívat, protože k němu nevede veřejná cesta, žádat, aby mu soused za náhradu povolil cestu přes svůj pozemek;
    2. návštěva příbuzných, které jsme už dlouho neviděli;
    3. povinnost kupujícího se při reklamaci zboží koupeného v kamenném obchodě osobně dostavit na místo nákupu.

Správné řešení: 1. b), 2. c), 3. b), 4. a)

 

Za sociálně právní poradnu - Václava Baudišová