Informace ze Sociálně právní poradny 11/2025

 Prodej darované a zděděné nemovitosti a daně

Předchozí Informace jsme věnovali zdanění bezúplatného příjmu, tedy příjmu získaného darem či dědictvím. S tím souvisí i následný prodej takto získaného majetku.

Zopakujme si, že darovací a dědická daň, tedy daň za to, že obdarovaný či dědic majetkovou hodnotu vůbec nabude, byla rokem 2014 zrušena. V roce 2020 byla zrušena i daň z nabytí nemovitosti placená kupujícím. Současná daň z příjmu fyzických osob v sazbě 15 % (případně 23 %, pokud základ daně překročí vyšší zákonem danou hranici) se u darování vztahuje jen na jiné obdarované, než jsou osoby blízké. Dědění je osvobozeno od daně z příjmu vždy. Od daně z příjmů právnických osob je potom osvobozen například bezúplatný příjem plynoucí do veřejné sbírky, přijatý z veřejné sbírky a přijatý na humanitární nebo charitativní účel.

Po prodeji nemovitosti je dnes prodávající obecně povinen zaplatit daň z příjmu. Základem daně je zisk z prodeje, tj. prodejní cena minus pořizovací cena minus „režijní“ náklady související s prodejem. Prodávající je od daně osvobozen v těchto případech:   

1. jde-li o prodej rodinného domu nebo bytové jednotky, prodávající v prodané nemovitosti musí bydlet bezprostředně před prodejem nejméně 2 roky; tato lhůta se však nevyžaduje, jestliže výnos z prodeje použil na obstarání vlastní bytové potřeby (koupi, výstavbu, rekonstrukci jiné nemovitosti)
2. ve všech případech, pokud prodávající prodanou nemovitost nabyl do 31. 12. 2020 a vlastnil ji nejméně 5 let, nebo ji nabyl od 1. 1. 2021 a vlastnil ji nejméně 10 let, přičemž:

• u nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi/manželce se doba vlastnictví zemřelého zůstavitele do těchto lhůt započítává
• u darované nemovitosti se doba vlastnictví dárce do těchto lhůt nezapočítává.

Hlavní rozdíl je tedy v tom, že u darování se do předepsané doby nezapočítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil právní předchůdce prodávajícího, zatímco u dědění ano.

Jde-li o prodej družstevního bytu, jeho hodnota je vyjádřena členským podílem v družstvu spojeným s nájmem konkrétního bytu. Družstevní byt totiž není jako samostatná nemovitost zapsán v katastru nemovitostí, kde je zapsána celá budova. Příjem z úplatného převodu členských práv a povinností je osvobozen od daně z příjmu, pokud uplynulo nejméně 5 let od nabytí podílu (při nabytí děděním se opět započítává doba právního předchůdce) a současně převodce v bytě bydlel bezprostředně před převodem nejméně 2 roky. Jinak se zisk z prodeje daní stejně jako u prodeje nemovitosti. 

Při úvaze o převodech v rodině se proto musí vzít v úvahu i shora uvedená pravidla, která se sice mohou zdát jako zbytečně složitá, ale jsou zde kvůli tomu, aby byly zdaněny investiční, komerční a spekulativní převody.

I když je prodávající od daně osvobozen, příjem z prodeje nemovitosti je třeba vždy oznámit finančnímu úřadu a současně mu doložit splnění podmínky pro osvobození od daně. U družstevního bytu má převodce oznamovací povinnost jen, pokud příjem přesáhne 5 milionů Kč.

Od daně z příjmu je nutné odlišit daň z nemovitosti každoročně placenou vlastníkem nemovitosti.

Nezbytné administrativní náklady jsou:

• při jakémkoliv smluvním převodu vlastnictví k nemovitosti včetně darování správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru nemovitostí
• při dědění odměna notáře, která se řídí vyhláškou a počítá se z čisté hodnoty dědictví, tj. z hodnoty dědictví po odpočtu dluhů, které dědici musí uhradit. Kalkulačka je např. zde:

https://www.remaxalfa.cz/odmena-notare-pri-dedickem-rizeni/#kalkulacka-notarskych-poplatku

 Minimální důchod od roku 2026 nově

Do konce roku 2025 je minimální starobní důchod 5 430 Kč měsíčně. Sestává ze základní výměry 4 660 Kč (= 10 % průměrné mzdy v národním hospodářství v roce 2025) a minimální procentní výměry 770 Kč. Průměrná mzda v národním hospodářství je každý rok stanovena jako podíl všech mezd, platů, příplatků, odměn a náhrad před srážkami přepočtený na jednoho zaměstnance za měsíc podle dat Českého statistického úřadu.

Od roku 2026 nastává významná změna. Minimální důchod bude počítán už jen jako procentní podíl z průměrné mzdy v národním hospodářství takto:

Druh důchodu                                                 Minimální výše v % z průměrné mzdy v NH

Starobní včetně předčasného a odloženého  20 %          

Invalidní 3. stupně                                          20 %           

Invalidní 2. stupně                                          15 %          

Invalidní 1. stupně                                          13,33 %       

Vdovský, vdovecký                                         15 %          

Sirotčí                                                            14 %  

10 % z těchto hodnot tvoří základní výměra a zbytek procentní výměra. Základní výměra se bude valorizovat stejně jako u ostatních důchodů. Procentní výměra bude nejdříve valorizována podle obecných pravidel a bude-li nižší než minimální procentní výměra příslušného důchodu platná pro nový kalendářní rok, zvýší se na tuto minimální částku.

Vzhledem k tomu, že průměrná mzda v národním hospodářství je pro rok 2026 stanovena na 49 000 Kč, bude minimální starobní důchod a invalidní důchod 3. stupně v roce 2026 činit 9 800 Kč. Ostatní minimální důchody pak budou v roce 2026 v těchto hodnotách:

Invalidní 2. stupně             7 350 Kč

Invalidní 1. stupně             6 530 Kč

Vdovský, vdovecký            7 350 Kč

Sirotčí                                6 860 Kč

Zvýšení se samozřejmě týká i důchodů přiznaných před rokem 2026, které budou dorovnány automaticky, bez žádosti. Při novém výpočtu důchodu bude postup takový, že se porovná výše procentní výměry z výdělků (u starobního důchodu včetně případného výchovného) a výše minimální procentní výměry a žadateli bude náležet vyšší z nich.

K tématu důchodů jsem na závěr převzala zajímavý článek Davida Budaie z webu České důchody.

Za Sociálně-právní poradnu Václava Baudišová

Roste počet zamítnutých starobních a invalidních důchodů

V posledních pěti letech se kontinuálně zvyšoval počet zamítnutých důchodů. Čísla rostou v absolutním počtu a roste i poměr zamítnutí vůči žádostem. V případě invalidních důchodů bylo v roce 2024 zamítnuto více než 45 % žádostí, tedy téměř polovina.

Statistiky o přiznávaných a zamítaných důchodech, které každý rok zveřejňuje Česká správa sociálního zabezpečení, ukazují nepříznivý trend. Zvyšuje se podíl zamítnutí, tedy poměr mezi počtem žádostí a zamítavých rozhodnutí. Například u starobních důchodů si v roce 2024 zamítavé stanovisko vyslechl téměř každý pátý žadatel o důchod.

Konkrétně v roce 2024 bylo podáno celkem 58 738 žádostí o starobní důchod, z toho bylo 10 786 zamítnuto. Podíl zamítnutých žádostí představoval 18,36 %. Samotný počet zamítnutí se příliš neliší oproti předchozím rokům, poměr zamítnutí se ale výrazně zvýšil na více než dvojnásobek.

Podle ČSSZ je nejčastějším důvodem pro zamítnutí starobního důchodu nesplnění podmínky minimální doby důchodového pojištění. Výjimečné jsou pak jiné důvody, třeba to, že žadatel ještě nedosáhl potřebného věku pro přiznání důchodu.

V současné době nelze jednoznačně říct, jestli rok 2024 ukazuje významné zhoršení, nebo jde pouze o jednorázový výkyv. Právě od roku 2024 se ale výrazně zpřísnila hranice minimální doby pojištění pro získání předčasného důchodu, místo dosavadních 35 let je nutné získat 40 let pojištění. Zrušila se také alternativní podmínka, kdy při nezapočítání náhradních dob stačilo získat o 5 let méně.

U běžného řádného důchodu stále zůstává podmínka na 35 letech (případně 30 let bez započítání náhradních dob), přesto jde o jednu z nejvyšších minimálních dob pojištění v rámci Evropy i zemí OECD. Jako velmi přísnou podmínku ji vyhodnotila i analytická zpráva OECD o důchodech, kterou si Česko objednalo.

Situace se zhoršuje také u invalidních důchodů, kde rovněž v posledních 5 letech roste míra zamítavých stanovisek. Zatímco počet žádostí o invalidní důchod se nijak zásadně nemění, počet zamítnutí kontinuálně roste. Patrné je to zejména z poměru mezi žádostmi a zamítnutími, který v roce 2024 dosáhl už na úroveň 45 %. To znamená, že prakticky každá druhá žádost o invalidní důchod je zamítnuta, a nejčastěji kvůli neuznání invalidity.

Ještě v roce 2020 byla míra zamítnutí na úrovni 38 % a v následujících třech letech rostla tempem zhruba 1 % ročně. Rok 2024 ale přinesl opět vyšší nárůst, podobně jako u starobních důchodů, konkrétně šlo o skok o více než 3 %. Přibližně tři čtvrtiny zamítavých stanovisek byly z důvodu nesplnění podmínky invalidity, u čtvrtiny byly důvodem chybějící doby důchodového pojištění.